Nederlandse huizen zijn nog steeds veel te duur. Starters kunnen de huizenmarkt daarom beter mijden en verdere prijsdalingen rustig afwachten, schrijft Hendrik Oude Nijhuis.

De meeste economen houden zich doorgaans het liefst een beetje op de vlakte.
Kennelijk bang om hun goedbetaalde baantje te verliezen.

Willem Buiter, hoofdeconoom van de Amerikaanse bank Citigroup en hoogleraar
aan de London School of Economics, schuwt duidelijke uitspraken in ieder
geval niet.

Crimineel overheidsbeleid

Zo stelt Buiter dat de grote problemen waar de Nederlandse huizenmarkt
momenteel mee kampt een direct gevolg zijn van het overheidsbeleid in
voorgaande decennia. “Nederland heeft het meest waanzinnige systeem van
hypotheekfinanciering gehad in het universum”, aldus Buiter onlangs in Het
Financieele Dagblad.

De Nederlandse econoom doelt hierbij op het fiscale beleid dat Nederland
gevoerd heeft waarbij hypotheekschuld extreem gestimuleerd werd. “Dat
je een dertigjarige aflossingsvrije hypotheek kon nemen met volledige
renteaftrek – en tegen je marginale belastingtarief, terwijl je op een
aparte spaarrekening belastingvrij geld spaart om de hoofdsom af te lossen
is een dubbele aftrekbaarheid.”

Stimuleren van hypotheekschuld

Dat is, aldus Buiter, huishoudens vragen zich vol te stoppen met schuld. "Het
is crimineel, zeker bij hypotheken voor huishoudens. Want die zijn in veel
gevallen juist voor mensen die bij wijze van spreken net hun tien vingers
kunnen tellen."

Dat extreme stimuleren van hypotheekschuld - maar eveneens de opkomst van
kopers die aangemoedigd werden door de prijsstijgingen zelf - hebben tezamen
tot onze enorme huizenprijsbubbel geleid. Het reële prijsniveau
(gecorrigeerd voor inflatie dus) is hierdoor gestegen tot een niveau dat in
ieder geval sinds het jaar 1650 niet eerder voorgekomen is.

Technisch failliet

Degenen die de afgelopen tien jaar hun eerste huis kochten - voornamelijk
jongeren - hebben in de meeste gevallen veel te veel voor hun huis betaald.
Zij maken nu wel de daling van de huizenprijzen mee maar hebben van de
voorafgaande jarenlange stijging vrijwel niet geprofiteerd.

Door die prijsdalingen van de afgelopen jaren staan inmiddels al
zo’n 800.000 Nederlandse huishoudens onder water: hun
hypotheekschuld is groter dan de waarde van hun woning. Zakken de prijzen
met nog eens 20 procent dan zal dit aantal tot een miljoen zijn opgelopen.

Geblinddoekte koorddansers

Komt die verdere prijsdaling er of zet de recessie zich nog een jaar door, dan
kunnen onze banken gedwongen zijn hypotheekschulden af te schrijven. Maar
vanwege de hoge leverage bij banken zijn zij als geblinddoekte
koorddansers die zich geen enkele misstap kunnen veroorloven.

Zelfs wanneer maar beperkt op de immense hypotheekportefeuilles wordt
afgeboekt is het eigen vermogen van banken al heel snel weggevaagd. Dan zijn
ze technisch gezien failliet. En onze overheid - uiteraard met geld van de
belastingbetaler - mag ze dan weer eens van de ondergang redden.

Advies voor starters

Buiter merkt terecht op dat de problemen op de huizenmarkt als een zwaard van
Damocles boven de Nederlandse economie hangen. Zolang dat het geval is zal
de consument de hand op de knip houden en hoeft van economische groei in
Nederland niet veel verwacht te worden.

Als oplossing voor dit probleem meent Buiter dat het een goed idee zou zijn de
te hoge schulden kwijt te schelden. Dat zou kunnen door banken in ruil voor
kwijtschelding van schuld een aandeel in een huis te geven.

Nederlandse huizen veel te duur

Maar erg aantrekkelijk voor banken lijkt dat niet. Nederlandse huizen zijn, zo
viel recentelijk in The
Economist te lezen, namelijk nog steeds veel te duur. Het gerenommeerde
Britse tijdschrift raamt de overwaardering nog altijd op 33 procent wanneer
de prijzen worden afgezet tegen besteedbaar inkomen.

Banken graven hun eigen graf - voor zover ze dat niet al lang gedaan hebben -
indien ze zo met leverage nog verder in de overgewaardeerde Nederlandse
huizenmarkt stappen. Datzelfde geldt voor starters: zij zijn
waarschijnlijkheid veel beter af door de huizenmarkt voorlopig te mijden en verdere
prijsdalingen rustig af te wachten.

Hendrik Oude Nijhuis heeft zich jarenlang verdiept in de strategieën van 's
werelds beste beleggers en is tevens oprichter van warrenbuffett.nl
over de beleggingsstrategie van Warren Buffett. Deze column is niet bedoeld
als individueel advies tot het doen van beleggingen.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl